其实商业地产….还蛮像女人的。
有些商业体是女神：大户人家出身，摩登精致，业态完整，品牌有档次，人人都爱，时时想光顾，但不是家家都培养得出来，首先你得是个大户。
有些商业体是女朋友：美艳动人，刁钻古怪，你可能搞不太明白她什么底细，但是不妨碍看到她心跳加快，目眩神迷，你的朋友们对你羡慕嫉妒恨。不过时间一长，会有点疲倦。
有些商业体是老婆：没有闪闪发亮的颜值和惊心动魄的生活方式，但是胜在亲民温暖，贴心周到，平常日子随意逛逛，老人小孩小夫妻的需求都可以满足，没什么压力，有成熟住宅片区很容易就可以开发一个。当然，也有些老婆努力地活得跟没结婚一样，不过仔细看，还是看得出一些主妇气。
但不管怎么说，女人都是很难弄的，一手地产项目如是，二房东项目更如是。所以二房东偏好做需求和模式相对简单的长租公寓和办公，很少有做商业体的，即使做，通常也是配套点缀。
二房东做出来的商业体，一般都是漂亮女朋友，也有少数几个做成居家老婆的。
今天要点名表扬的这个商业二房东有点特别，属于“同居女友”。
什么叫同居女友？女友之上，老婆未到，女神沾边；有你爱的容颜，有你需要的生活基础，也有撩拨你神经的想象空间。
我每次坐进巨鹿路More than Eat的时候，都感慨这个微型商业体不简单。
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01. 勇闯江湖的大户科班团队
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做商业地产的人大致是这样的：
做女神型项目的人，一般爱美+鸡糟+勤力
做女友型项目的人，一般脑洞+套路+幼稚
做老婆型项目的人，一般实惠+接地气+省钱
所以More than Eat背后的团队是这样的：
爱美+鸡糟+勤力+脑洞+幼稚+实惠+接地气+抠
这是个来自来福士、嘉里城的大户科班团队，出来勇闯江湖，专业过硬，配合默契，三观相合，直觉准确。要是套路多一点，可能早就上市了。
那天我过去开会，工作日下午，上座率超过了一半。是的就是有这么多不上班和不坐班的人：专心P图的姑娘们，直接在长餐桌摊开文件的社畜们，围着土耳其烤肉店喝酒庆祝开业的老外们，嗦着越南粉敲代码的技术宅们，在开放式空间里和谐而融洽，轻松而有活力。
More than Eat已经开了四年。褪去最初的网红标签之后，商户换了几轮，细节不断地改，越来越热闹。
如果你是商业地产人，可能会从More than Eat的网红面孔之下，发现一些熟悉的影子：餐饮为主的租户组合、从马路上就能一眼看到里排商家招牌的空间设计、灯光照明和动线、热闹而不吵闹的氛围营造，都透露着一种扎实甚至有些传统的商业经营手法。
这种考虑完整、规划细致的打造体系，通常出现在大型商业体，二房东里并不多见，因为很多功夫都是当下看不见、需要时间才能慢慢出效果的。大部分二房东都不愿意在这些方面费功夫。
看不见的功夫，有时候就被评价为“很简单啊，也没做什么，就是运气好而已”。但是做商业犹如烹中餐，慢工才能出细活。可惜现在研究摆盘和各种噱头的人多，真正研究烹煮技艺的少。
没有快速套现的目标、没有新零售线上线下融合再加5G的套路，More than Eat作为一个大商业运营背景团队做出来的微型商业体，是单纯而长线的。
四年里，圈内人的讨论渐渐停息，但是More than Eat本身从来没有停止各种提升：大到商户调整、油烟管道改良、wifi扩容、小到服务人员引位方式，都在一点一点地发生改变。
如果你很久没去More than Eat，大概已经不是你以为的那个样子了。
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02. 并不是高端版大食代
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作为当年静安区的标志性更新项目，这两年明里暗里想学More than Eat的商业体不少，因为看起来“就是个装修好看的高端大食代”而已。
但是大部分都门庭冷清，于是很多人就暗自怨念，谁让自己拿不到巨鹿路这么好的地段。
真的拿下来了，舍得把沿街租金价值最高的地方，全部打开做公区？
这个堪称神来之笔的设计，对路人来讲，是用真实的商户场景和客人场景替代了一般商业体广告灯箱和橱窗的作用，对坐在里面的客人来说，这么大的窗户，坐在哪里都是景观位。
以至于为了达到这两目的，从最里排的商家到沿街大窗户之间，除了空间自带的承重柱之外，都是半墙矮桌，对内对外的视野一览无余。
我相信很多商家在考虑入驻的时候，看到这个设计都会心头一喜。开店需要的大门头、可视性和可达性，统统被这排大窗户解决了。这种设计，让他们租下这个铺位的时候，不像是在一个室内空间隔出来的一个铺位，而更像一个有规范管理和大量外摆的街铺。
第二个神来之笔是大长桌。
这个自带社群属性的元素，牺牲了一些便捷性，但是真正成就了公区的公共性。
没有什么功能是大长桌满足不了的：这个呈现欢迎姿态、又保持微妙社交距离的物件，让客人可以轻松地看见有个空就跨过凳子坐下。一个人坐着可以左右不搭理，两个人可以亲密地并肩耳语或者隔着满桌子菜大声聊天，三四个人可以围成一个小世界，一群人可以顶头位摆一台笔记本直接开会。
而每一个路过，或者刚刚走进来还在迷茫的客人，看见大长桌的时候，都会看见一群热烈生活着的人。
长桌和大窗，构成了More than Eat独有的魅力：既不完全是室内，也不完全是户外；既热闹，又疏离。
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03. 小商业体的商户“训练生”模式
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城市更新类的商业体，一般体量都比较小。于是省事的做法，隔成几个铺位，找一些不耗电也不用煤气油烟的咖啡、花店、西餐、买手店，签上五年租约了事。
事儿是了了，可是你做它干啥….
大商业体可以搭台请大品牌唱戏引流，再向蹭了人流的小品牌收租，里外里这笔账就算过来了。
小商业体，一是请不动大品牌，二是大品牌占了这么几个有限的坑位，你跟谁收租金去？要是招一堆不知名的咖啡花店买手店，你的意思是…自生自灭，各看天命？
小商业体的出路，还是老老实实找有潜力的“训练生”品牌，从小开始培养起。
既然是训练生，平台就有责任去扶持、培养、定期淘汰再纳新，小商业体的核心利润和发展点就在这些训练生式的商户的成长过程里。
在这一点上，More than Eat做得堪称优秀：
一）十几个铺位，不是毛坯租赁，而是全部做好硬装、煤气和水电油烟管道，商户拎包入驻；
二）租期短，看经营情况可以及时调整；
三）经营团队实时在场辅导，从菜品设计、后厨标准、卫生体系、服务水准，手把手地教；
四）经营优秀的商户，考虑股权合作；
这才是商业地产该有的态度。
当商业体的尺度缩小，投入的精力总和却没有减少，而是更深入地介入每一家商户的运营里去。用牛刀杀鸡，鸡汤才惊艳。
主理人陈杰克的一句话让人印象深刻：我们给到的不仅仅是空间，更是一种经营理念和品牌加持，今天即使来了一家沙县小吃，我们也会把它打造成More than Eat版本的沙县小吃。
四年下来，现在在More than Eat经营的商户，都是实打实经过市场验证的。从最开始的全西餐商户配置，到现在以亚洲美食为主，在保证氛围调性的情况下，兼顾了客人的实际消费需求。随着More than Eat人流和商户营业额的稳定上升，新晋入驻的土耳其兄弟烤肉、十面埋伏，都是名声在外的连锁品牌了。
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04. 月亮和六便士
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今年是More than Eat的拓展大年。西安、成都、深圳等地的项目陆续筹备中，其他城市的项目也到处看，一个礼拜要飞几次。
对于这样一个以餐饮业态为主、精耕细作的商业二房东来说，要找个合适的项目，难度的确不小。
能有餐饮条件的场地本来就不多，为了确保空间里的小商户可以顺利经营成长，还要坚持合适的地理位置、门面开幅、租金成本等细节。
要快速发展也不是不可以，但发展速度和经营质量之间，是一个月亮和六便士的选择。
事实上，想要突破重围，月亮和六便士都是要的。这取决于团队的经验、能力和三观。
看着他们，你能看到代表商业地产中生代的严谨、敏锐、勇气和热烈。那些反复推敲的产品模型，那些擦了又写的商业模式，那些每天对着各种人反复讲的梦想和现实，那群既看着月亮、又揣着六便士的人。
陈杰克说：我们是从旧改开始的，发展成现在的餐饮集合空间，未来想往真正社区中心的方向去走。我们不是只做高逼格项目，我们希望在每一个区域，都能打造一个适合所有人的、有生活品质、大家都愿意来聚聚的地方。
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发表于公众号「塞米的小趋势研究室」
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