那天刷到个小红书讲HAI550的萧条 – 大约是片面和夸张了的 – 描述一楼的蹭空调、二三楼人流断崖式下跌、顶层已撤店云云，感叹小众高端遇上消费降级的生不逢时。

忽然就想起快20年前的另一个城市更新项目。

想起来的是做那个项目时的零碎画面：

改造开始前轰轰烈烈地做了名为“关灯”的活动，改造完又呼应了做了“开灯”，两个活动都都包了淮海路的沿街道旗；

开业活动花了几百万请西班牙团队制作魔兽风格的特效影片，用四个放置在中庭角落的大型投影仪向上打到密闭的商场屋顶，起了个名字叫“天幕”，带着真火的弓箭打到对面的铜锣上，外街狮龙齐舞锣鼓喧天；

过了一年的圣诞前，我和同事挨家挨户地跑商户，问他们有什么节庆福利或者活动节目可以拿出来，有个做设计师饰品的香港店主苦笑着说，喏，我们四楼五楼商户一起从楼上往下跳，算不算个好节目；

后来在中庭引入了爵士乐队现场表演，不过空调似乎不太好，12月的风从厚厚的塑料门帘缝隙里吹进来，在稀稀拉拉的观众席里飘荡，歌手冷，观众冷，我们在旁边捧场的工作人员也冷。

彼时大概是2008年左右。那确实是一个很创新的项目，背后资方了得，运营方以往成绩也亮眼，各方都寄予了很大希望。定位就是小众设计师生活方式，从全世界各地挖了能人异士来开店，世界收藏家，明星造型师，餐饮大咖，知名设计师，再加上原有的酒吧和老牌餐厅，之类之类，四楼五楼还做了仿外部街景，竖了路灯，隔出一间一间的小铺子，想给人街边店的感觉。商户的东西都非常非常地嗲，开眼，雀跃，以至于我每个月工资的一半都买了商户的东西。这些和当时普遍的大众商场形成了巨大差异。

但始终是没做起来。至于原因，刨除传说中的台底八卦之外，一是金融风暴的余温，二是“定位过于先锋不匹配当时的消费市场”。

之所以想起来这件旧事，是因为在各路吐槽HAI550的帖子里，“小众定位和大众市场不匹配”的评断依然占了主流。

2009年就小众项目就和大众市场不匹配。到了2025年，还没配上。你们能理解我的哑然失笑吗。

所以我觉得我该写点什么，虽然现在已经不做地产。瞎写，你们就瞎看，我自己网站也不开评论私信，你们休想骂我。

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不想出圈的小众活得最长寿

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那天兴之所至地去了新华路Cotton’s西餐厅。

复兴路店零几年那会儿我们老去，小小的屋子大概可以坐几十个人，舞台也不大，演唱的时候好像在朋友客厅一样。请的大部分是爵士，还有其他的，演到兴头会跳起舞。是很西式的氛围，老外客多。经营了很多很多年，不排队，也不冷清，人气维持着刚刚好的状态。每周末我们一群人都会在那儿，听一听，然后再辗转去往梧桐区的别处，到凌晨再散去。

后来不知道什么时候关了，又开在新华路，还加了餐。那天到的时候惊喜地发现几年前采访的lolo正在台上演出，听了一会儿，居然朝我挥手，以为早已不记得我了。唱到最后lolo说，9月是Cotton’s的21周年庆派对，小院子里一阵欢呼，坐在远处里屋的人都拍手。我环顾一圈，基本是满座，一桌是年轻小姐姐过生日，一桌是年长些的大姐姐聚会，一桌是老外派对，还有几桌小情侣、闺蜜档和中年夫妻，看起来很“生活”而不是“生活方式”。

唱罢，和lolo聊几句，她说自己每月最后一个周末都会在这里演出。来呀，她说，你来，好久没见了。小院里衣香鬓影，唱歌跳舞，酒很浓，连薯条都脆香咸鲜，恍惚间还是20年前的样子，一点时光的痕迹都没有沾染，那些现下的热词和焦虑被挡在门外，变成一个桃花源般的时间泡泡。

上次听人说“你来呀”是在育音堂新店。和老板老张在室外吃着烧烤闲聊天，聊房价，聊音乐，聊消费市场。里面已经完全挤不下了，酒吧区都站满人，更不要提再往里的演出区域。我前前后后去过好几场，居然每场都是满的。前一阵酒吧区升级了一番，酒的浓度和花样都翻新了。又加了吃的，先是有个乐队主唱来兼职做烧烤，最近似乎加了米线，还能外卖。老店关门引起了一番广泛怀旧，很多曾经在这里演出的乐队和忠实乐迷都赶过来参加关店前的最后几场演出，演出结束了就聚在门口围着老张聊天。这些人如今已在音乐圈的方方面面从业，在破旧的育音堂老店门口聊得风起云涌。那一阵怀旧潮过去时候，多了很多线上运营的事情，直播，社群，这些时髦玩意儿。人，依然是很年轻，无论是乐手还是观众。育音堂吸引了每个时代的年轻人。

育音堂大约是2004年成立，到现在也超过20年了。

这两家店不能说不小众：一个是爵士，一个是摇滚。都活了超过20年，并且依然生命力旺盛人气爆棚。每个时代都有喜欢这种小众文化的人，而它们也吸引了每个时代里自己的客群。

这几年我接触了无数的小众品牌。不得不说，越不想出圈扩大的，活得越长寿。

这很好理解吧，小众不仅意味着客群小，也意味着从业者少、配套供应也少，很多小众基本就只能在目前规模上再提个最多20-30%，然后就到头了，不是客群到头了，是像样的供应和从业者到头了，再往前就是掺水式扩大，一大就要糟，一糟就撑不了几年。当然我这肯定是纯主观暴论。

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大众需要乐呵，大众不需要小众

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而另一个必须承认的事实是：不喜欢特定小众文化的人，不会轻易喜欢。大众对小众是从陌生 – 知道 – 好奇 – 尝试 – 有趣 – 深入 – 入圈这一路发展过来的，这个过程很慢，需要一点一点来。

这几年我做了不少把小众推给大众市场的尝试。找了特定的试验客群，每个环节都观察时间和数据，得出结论是在心情良好没啥烦恼的情况下，每个环节差不多都要3个月左右。

前提是心情良好，现在大家心情都不怎么良好，更没这耐心了。不仅没耐心还反感，然后就产生关于阶层和贫富的憎恶，这就是现状。

小众的受众是谁呢？其实20年来都没怎么变过：LGBT，世界公民，文化艺术创意从业者，大致是这三个主要人群，再加一些好奇过来撇一眼的三分钟热度宝宝。但如果你把这群人和他们喜欢的东西扔进大众环境里，氛围会变得非常奇怪。

我有好些朋友从市集街边店开始，然后去租了商场。商场打开这么大的门做生意，当然客群是大众的，什么人都有。然后就会发生尴尬的事：在市集和街边显得很酷又有趣的店，放到商场里显得自说自话自嗨，尤其旁人都在聊房价股票社保，突然出现一家店讲自然主义和女性主义，对双方都是一种并不宜人的陌生感。

所以大众需要的是一个“新鲜的小众乐呵”，而不是真的小众。尤其对超过1万方的商业体来讲，最合适的定位就是下班和周末可以去闲逛，吃个饭，聊个天，遛个小孩，看个电影，偶尔可以带父母长辈来，时不时出现一点小众玩意儿，众人围观，呼朋唤友地来看，散去之后可以聊足一周的茶余话题。而不是端着教育他们。有兴趣，才有接受教育的动力。

再小一些，商户数量、客流量、资金投入不大，回本周期要求不高的话，可以关起门来做小众，这基本就是soho house的俱乐部路线了。这路线，实话实说，不适合大肆宣扬，尤其是现在。又精英，又高级，又大肆宣扬，现下是很古怪很项庄舞剑的操作。

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K11、Tx淮海和wework当然是有重要意义的

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项目一落败就墙倒众人推的风气真的是。推得有道理就算了，有些纯属外行瞎扯。

你知道地产去做小众，是很难的，非常非常难。不是什么“不理解”或者是“不懂小众”的问题，是以地产的资金投入、涉及商户数量、所需要的每日客流量、牵扯的上下游链条和不同的人，以及再往上的资产管理要求，决定了所做的项目就得是个四平八稳的最大公约数，是不同背景、不同诉求、不同价值观、不同生活方式的人都能理解、愿意花力气的；你让这么多利益方、这么多链条、这么多不同的人去理解和认同小众，既不合理，也不现实。

举个不恰当的例子，主流项目好像结婚，有标准、有流程、有大家都熟知的期待，两大家子掺合的人再多，这事儿都走形不到哪里去；小众非标项目就好像谈恋爱，你俩恋爱了，七大姑八大姨也都过来了，然后你跟他们说，哎，我们不是标准情侣，我们不结婚，更不生孩子，这时候让七大姑八大姨如何自处？再开明的七大姑八大姨都不行。

这就是核心矛盾。

解决这个矛盾的一个有效思路是“虽然我们不结婚，但我们会生小孩”。噫，七大姑八大姨终于舒了一口气，虽然过程无法理解，但结果还是在认知范围里的。那你们去玩儿吧，生小孩儿告诉我们就行。

所以小众项目要赚钱，运营或资管层面都行，最好是比大众路线赚更多钱，这是作为长链条、多利益方、复杂人群的地产去做小众项目的最好切入点。我不理解且不支持任何只讲调性不讲钱的利益相关方。这两年的城市更新项目，空间设计和商户视觉越来越好，但在商业模式上再无多大进展，就好像被质子锁死了核心科技的地球一样。

K11、Tx淮海和wework在模式这件事上起到了里程碑式的作用：收益不仅仅绑定在基于location location location的租金上，调性同样能带来增益。

Wework强调创业的社区和社群感，很多创业活动，能认识很多人，即使不讲话只往大厅一坐，都能感觉到强烈的硅谷式的创业气氛，给了小型初创者宝贵的情绪价值。情绪价值是多少钱呢？每个工位每个月比普通联合办公多1000-2000元，顶峰时刻还要排队申请。

K11是第一个mkt驱动的mall，每年都有既定艺术主题，展品和策展铺满整场，电梯扶手天花板地板贴满了主题海报，这在当时不能不说是一个创举。鲜明的定位当然吸引了正确的人群并成为一个线下据点，有几年在K11租铺子开快闪做活动是锚定品牌调性的捷径，正确的调性会给品牌带来正确的受众，以及健康的定价和复购，至关重要。各处渠道都拿出来租给这类品牌，卖得思路开阔满山满谷。不知道你们之中有多少人做过商场mkt，测算过多经收入，我当时看着k11，再看看我只能卖传统灯箱和传统活动场地的项目，是很羡慕的。但K11依然是地产，并没有跳出地产收入结构的框框。

Tx在K11的基础上又进了一步。铺位的独立性进一步削弱，商场的参与进一步延伸，以至于确实是可以把自己当成是个媒体去做的：用设计+招商做精准定位，吸引精准人群，然后用这种精准去吸引品牌做“整体投放”，策划+活动场地+广告位+商户定制，整场作为一个整体精准渠道去卖，这样租金的牺牲可以换来“媒体”的广告收益。多好的思路啊！多好的模型啊！活生生为商场打开了一条新的路。

三者的落败其实有一个共通点：mkt驱动 – 无论是活动策展还是整体营销 – 都是非常吃人手的重运营。就好比谈恋爱，你得想很多花样去让对方开心，但这事儿的可持续性不强，慢慢大家都会疲劳。所以mkt范畴的事情，广告、线下活动、沙龙、快闪、市集，都是烟花一瞬的高强度灿烂，但你要持续做，还得在不同经济状况和大众情绪下持续做，其实是个更艰难的挑战。

我有个关系很好的广告公司老板曾经说：我不想开店，不想坐在那边每天做一样的事，我就喜欢做广告，努力几个月，然后灿烂几个礼拜，接着就换花样。

所以你们明白吗？长期持续的高强度mkt驱动，和长期持续的高强度恋爱一样，非常难。尤其如果用传统mkt的方式去落地执行，对团队更是过大的压力。而这种运营的不稳定对资产管理又是致命的，谁敢接一个今天好明天坏大起大落的资产呢？

但这不能不说是一个全新的思路：本来做不太起来的位置/建筑基础，巧心思改一改，少收点租金招一些嗲商户，吸引嗲人群，然后用这个人群去博取媒体式的增量营收。从这个思路去想，既然能做媒体式的增量业务和营收，那能不能做其他行业？比如广告式的，提供专业服务？比如知识付费式的，提供知识输出？比如加盟式的，提供轻型开店产品？比如电商式的，提供线上继续买买买？比如订阅式的，提供每月固定商品包？比如景点式的，提供入场拍照出片场景，类似深蓝X计划咖啡？这些会不会长期落地压力比较小？

Again，落地依然是很难，比如电商确实已经有很多尝试。要增加一块跨界业务，不只是成立一个年轻人部门由大佬带着而已。君不见亚朵卖枕头被子，住店体验固然是一部分，零售部门也确实厉害，但也是线上线下各个渠道地卖，连员工都有KPI，并不是简单一根筋的事。体量大的比体量小的更难，因为牵扯各方更多，其实很多中小型品牌确实是四面开花地赚钱，并不只有一条收益线，甚至有些在每个时代都有适合那个时代的赚钱模式，不完全固定在一个行业里。

但不管怎样，纯吐槽和纯拜国外都是很….的行为。英国日本的项目我都去看过，消费市场和商业环境差得不是一星半点儿啊。行业崇尚的泰国the commons和open house我在做项目的时候也去考察过，是的建筑很漂亮，是的氛围很nice，是的商户很精致，你们有谁数过客流量么。那个下午我在the commons大台阶上数客人，越数越绝望，因为我那个参考the commons的项目已经造到一半了。这个客流量，我只能猜测泰国的项目成本和中国不同？总而言之，搬到国内我的项目里，算上提袋率和客单价，回本遥遥无期，再要做后续的资产运作也很难自圆其说。不过后来我做的那个项目野蛮生长成了和the commons完全不同的样子，数了数客流，好多了，中国有中国的情况。

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总结：要么做个闭门的小众，要么做个有小众噱头的大众，以及，多一点租金之外的收益方式吧，不然更新个啥呢，又不只是旧房改造。此外，肯定是要看钱的，越高级越文化越艺术越调性的越要赚钱，不接受疑义。

关联阅读：

《品牌专访 | 上海livehouse元老育音堂》

《品牌专访 | 复古元老店Lolo Love Vintage》

《观世界 | 做个主理人吧，给那些沉默但需要你的人》

自从离开凯德，有快五年没怎么在正经大地产工作过了。

这五年真是好一顿折腾。从参与城市更新创业，到给几个传说中的项目打工长见识，再到掺合互联网平台创业，然后加入北京小店社群全国跑地给想开在开小店的人讲课。拿着自媒体和品牌顾问这两块敲门砖，敲开了完全不同的世界。

预想好的计划没一样实现，实现的都是计划外的。人挺渺小的，大运小命其实大部分都不受你规划，要做的可能是发现那条早就等着你的路。

今年上半年慢慢觉得自己似乎是真的跨出了金主、房东和中介的地产身份，在投资人、创始人、供应链、加速器、私董会和互联网之间打转，和品牌聊天的时候，也慢慢觉得被当成了自己人。我有时候用地产经验思考他们，有时候用他们的模式去反观地产，发现世界其实大同也小异。

前一阵刷到地产与远方的《Casanova|商业未来思考整理》和随便撮撮的《从“软软的一东”谈谈当前市场的挑战》。其实创新这件事，是出于对真实空白需求的洞察，还是出于被迫无奈的自救，结果会有很大差异。

但不管怎么说进化都是好事，从跨出地产的身份往回瞄，有几个一直以来的想法写在这里。

以上，以下。

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01. 预判品牌趋势

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商业地产隶属地产，地产其实是个慢且稳的行业。拿地慢，建造慢，审核慢，运营爬坡慢，连招人都慢，即使是一部分快周转的住宅地产，也比消费品、互联网的节奏要慢很多，当然这也造成一般来说地产的风险比消费品互联网要小很多（当然一出事就是大事）。

作为地产和消费两个行业的混血儿，商业地产就会面临一个问题：两个转速相差几倍的齿轮，要怎么咬合在一起？

齿轮的大小和转速呈反比。所以商业地产呈现这么几个主要趋势：1）绑定跟自己同等规模和转速的消费品牌，要快一起快，要慢一起慢；2）把自己变小变快，赶上消费转速；3）把自己变得更大，消费转完三四个周期，地产正好赶上。

第一条路意味着你得有足够多的死党兄弟，做地产的可能会想到很多例子；

第二条路意味着你要对任何细微的趋势变化都很敏感，其实我在干的就是这个活儿，适合我这种跨了很多行的灵活个体户；

第三条路要能提前非常久去预判消费和品牌趋势，其实适合能在政策、投资、供应链端就接触到品牌苗头的人，不知道有没有人在试。

这几年，我开始慢慢认同供应决定市场，而不只是需求。露营风的兴起不乏多年库存老大难的工厂和代理商的推波助澜，巧克力/雪茄/自然酒的始终小众也和太过陈旧的进口食品入关政策脱不了关系。风潮固然和消费阶段和消费习惯有关，但这风能不能吹大，恐怕不是消费者决定的。

很多水面下的细微暗涌是值得关注的，比如：大品牌掌事大佬年过70，儿女接手了；做供应链的开始转做自己的品牌；年轻人忽然大幅度跨行跳槽；一大批00后疫情之后就留在了国内；一小撮35岁+今年开始重新出国留学；一个冷板凳行业突然被投出了第一个风口品牌；一个风口行业的头部已经融到了E轮；一个电商平台的个别类目GMV开始微弱下行.

从暗涌到明浪，少则一年，长则好几年。你看到一个品牌大肆拓店大把撒钱的时候，很可能后台卖身谈判已经进行了好几轮。就好比有些灭掉整个行业的政策，两年前就已经小规模地风声鹤唳，一部分机敏的投资人早早就开始布局，尽力做大规模、提升形象，好顺利转手下家。

老品牌如何创新，新品牌如何长大，小类目如何变大，大类目如何覆顶，看品牌，也不看品牌。你是否一直能感受到一线的涌动，是否能看到品牌之外的全画幅，对预判趋势、趁低买入至关重要。

别老看点评抖音小红书和公众号做项目，等地产动手黄花菜都凉了…

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02. 花点像样的钱好好做客群调研吧

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不止一个项目想做“文化艺术设计”定位，也不止一个项目想让我把安福路商户招过去，这咋说呢……我写那篇安福路推文的意思也不是让你们照抄……

有一次我忍不住问一个也想做“戏剧+买手店+咖啡”定位的项目说：什么类型的戏剧？比如哪部剧？

“戏剧”有着太大的范围，不同剧种有着截然不同的客群和消费习惯，比如在D6剧场里看完《第二性》的观众出门左转会去RAC，在上海大剧院看完《战马》的观众，可能更想去甬府尊鲜。

地产的基因始终是宏观向的，城市规划、金融政策、土地供应、建筑设计，这几个大模块是地产的关注核心。再往下，物流、写字楼、住宅三大业态涉及的主要是招商和物业管理，也就是往下延伸一级关系链。商业地产就模棱两可，是往下一级到商户，两级到消费者，还是继续上游到供应链，再上游到资本端？

这种模棱两可造成一个现象就是，在做项目定位的时候，往往是政府区域规划+开发商经验+商户动态+社交媒体刷屏内容的综合。如果说消费市场代表的生活方式有层层叠叠的概念分层的话，大部分商业地产的定位都止步在第一层。

“咖啡”意味着大众咖啡、便利店咖啡还是独立咖啡？“文化”意味着中国传统文化、青春网文小说还是日系欧美文化？“国潮”是指改良卫衣T恤还是明制汉服？“小酒馆”是指海伦斯那型的还是ALIMENTARI？为什么买Patagonia和Brompton的户外夫妻档，生娃前被定位在运动潮人，生娃之后就被定位在家庭亲子了？怎么生完娃他们突然就彻底不去RAC改去甬府了？

这实在是太一刀切了。

做商业项目定位，如果你本身不是一个风格突出、圈子紧密的人（参考Tx和现所），那么就需要尽可能地抛开自己和自己圈子里的人，努力地观察你的目标客群，理解他们和你的差异，并对他们产生同理心。消费市场不像地产、投资和互联网那么理性，大部分时候是感性且冲动的，所以人和人之间的差异有多大，消费倾向的差异就有多大，把自己作为消费者典型去思考和评价一个商业地产的定位，未免太不尊重这个世界的参差。

消费者复合又多变，观察的颗粒度越细，项目定位就做得越准。

前一阵参加一个专门给线上平台做客群调研的咨询公司，找了几个全球各地在读的05后、产品经理、运营专家，还有我一个算是商业地产人，最后出品的《2021大社交趋势观察报告》真的是绝绝子。视角贴合，角度细致，总结描述也极其到位。我和这家咨询调研公司聊了几次，发现他们为各种游戏、社交媒体、新消品做的客群观察的成熟度真是让人汗颜。

后来有一次我给一个地产项目做周边客群调研的时候参考了他们的思路，在常规数据之外增加了这么几个维度：区域周边的房屋自住比例多少，租客比例多少？其中有多少房子在找新租客？区域周边1岁以内新生儿比例多少？60岁以上老人比例多少？多少夫妻结婚1年以内？多少结婚7年以上？区域周边都是什么类型公司？注册几年？有无融资？正在招聘人数多少？什么岗位？薪资多少？区域周边的人，在社交媒体上都发布了什么内容？有多少是做博主的？什么类型博主？粉丝量多少？多少是签了MCN？MCN公司办公室有没有在附近？
区域周边的人都在看什么样的视频内容？发什么样的视频内容？区域周边都开了什么商家？经营年限多少？客单价多少？有多少铺子在找新租户？多少店铺做夜宵生意的？晚上10点之后多少店还在营业？区域周边每周点三次以上外卖的人比例多少？都从哪里点外卖？客单价多少？区域周边的人有多少在淘宝开店？都在卖什么？经营年限多少？卖了多少单？刷的还是真的？

林林总总，还有一些不能公开写的。这些数据大部分都能在各种公开平台上找到。整合起来看，你就能大致对这个区域生活的人有一个活生生的感觉，而不仅仅是PPT的前五页。如果你想从全市范围抓取特定类型的人，调研的方式平台可能更有趣一点。

花点钱好好请一家互联网背景的客群调研公司吧，别老拍脑袋自己瞎想项目定位.

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03. 商场要插手商户运营吗？

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我有次做一单非常简单粗暴的商铺中介生意。等客户的时候我跟那个非常江湖气的二房东闲聊：这项目你们自己做运营吗？

江湖气笑了一声说：我只想做房东收租金，租客的事情我不管，事多钱少，我也没这本事，再搭个团队也不划算。

房东要插手租客运营，本身就是件反房东人性的事。地产作为一个基础保障行业，赚取的一直是其他行业发展的红利。住宅看城市规划拓展，写字楼看经济发展活力，物流看电商贸易和生产实业，商业地产看消费市场。作为渠道，消费市场好了商业地产自然好，关键是拿到好的土地资源。

这是前十年的逻辑。后来生意就不那么好做了。商业地产作为房东，也要努力地参与商户经营。

现阶段掺合商户运营，主要目标是告诉商户“我给你带来的客人又多又准”以及“我有想办法让客人反复地来反复地买”，除了传统的活动设计广告三板斧之外，近年来有大力发展数字化：（大概已经不能做了的）人流统计、会员积分、甚至有些开始涉足电商。这里会踢到一块硬铁板：商户其实有些并不大愿意让你看到店里客流、营业额，更不要提让你对接他们的供应链了。除了房东和租客之间天然的立场对立之外，商户内部其实针对线上线下的团队、供应链和系统通常都是分离的，并没有准备好把线下渠道也纳入线上工作范围内来。再说到底，房东的线上平台规模，通常都无法和独立线上平台相提并论，品牌要投入多少团队精力也是件尴尬的事。这对无论会员积分还是电商都产生了阻碍：积分换啥？电商卖啥？这是技术解决不了的困境，其实需要的是新的商业模式。

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04. 培养内部创新团队跟养儿子一样

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这几年不少地产商开始流行在内部搭建“创新团队”，有激进一点的直接搭个“内部创业团队”，意思是先给点钱扶一扶，然后自己搭团队想办法赚钱自负盈亏。

由于焦虑的中年人往往已无暇顾及自己的好奇心和探索欲，所以创新团队通常都是一个小30岁带着一群小20岁，汇报给几个小50岁，有些甚至汇报给小60岁。从年龄结构上来说，正好是上下两代人。这些内部创新团队是传统地产行业和前沿趋势的一个接口，所以有些还从媒体、电商、社交和投资行业挖人过来。经过前两年的痛苦磨合，这几年开始看到一些零星的成绩出来，只不过正因为年轻还明显地受到胆识的束缚，又不够力说服权威，有些对的事情做得犹犹豫豫，有些闪光的点子到一半失去了方向，

培养创新团队，基本就跟养儿子一样。通常有这么几种类型：

一）尝鲜型，新概念出来了，看见长远盛况，赶在最早一批把路铺起来，占到最优资源。这是培养儿子上常青藤，老了一起移民过去的节奏，时间长，费精力，收效显著。当然了，这类型的爹也有要求儿子在冲向常青藤的过程中也同时独立自主勤工俭学的，跟爹早年的性格经历有关，瑞思拜；

二）FOMO型（fear of missing out），看大家都在做，尽管也不知道是为了啥，但是我司不能落下。这是焦虑鸡娃型家长，任务重，压力大，内心茫然，费这么大力气主要是因为太卷，啥也不干就被卷下去了，努力还有可能留在原地；

三）救急型，传统做法越来越不行，赶紧看看有什么新路子能把业绩再顶上去。这是爹已经在挂号了，让儿子赶紧想办法凑钱交医药费。

三种不同的心态，决定了这个创新团队能有什么样的待遇：多少预算，多久要赚回本。

但是创新啊，终究是一场革命。那些躁动的不甘的心，那些被压抑的需求，那些行将朽木的周期，那些因胆怯而生的固执。创新是不守规矩，创新是钻空子，创新是模糊道德边界，创新是流血。乖孩子太乖，坏孩子又使不上坏，创新始终都缺口气。

无论你是什么家庭情况和诉求，一个最终能超越你的、帮到你的儿子，其实根本上都取决于爹。

鼓励和管控是两码事；启发和指挥是两码事；信任和甩锅是两码事；理解和批准是两码事；对世界的好奇心和要保住工作的求生欲是两码事，培养和利用是两码事。

你儿子不傻。

管理层是否能决断、坦诚、启发、共担当，会决定创新团队是否能方向明确、研究全面、思维活跃、执行力强。你迷茫他们也迷茫，你逃避他们也逃避，你混乱他们也混乱，你不会赚钱他们十有八九也不会。

当爹啊，对爹的考验更大。

对儿子来说，创新的第一要义则是承认“我不知道”。那些属于好学生的、一定要交出完美答卷的压力，有时候反而并不有利于创新。不是每个问题都有答案的，只有在你承认无知之后，才有可能发现别人可能都不知道，才有可能得到正确的探索方向。

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05. 房东可以同时兼任投资人吗？

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起这个话题是因为最近找我问有没有品牌可以招一招再投一投的地产商实在是太多了……

这个问题我也心里也好多问号，毕竟我没实际涉足过消费投资的全生命周期。先说自己知道的一些事情和疑问，呼唤更专业的人来讨论。

首先，小项目确实有不少租+投的模式，有租单店+投单店，也有租单店+投品牌的，但这种投资往往发生在小地产项目老板和小品牌老板之间。两个团队规模都不会很大，就那么几个人，每天目睹对方的经营状况，很容易看见账目之外的真相，建立BP之外的信任。其实这种情况不太像风险投资吧？

而来问我要品牌的大部分都是职业经理人，也希望能找到有规模化潜力的品牌。公司对公司运作必定是瞄准大规模扩展的，这就遇到一个问题：是商场招商逻辑先行，还是消费投资逻辑先行？

因为…对投资逻辑来说，房租难道不是成本的一部分吗….如果我是投一个品牌的投资人，线下线上的各类渠道都是平等的，无非是看如何组合起来能产生最大效用，不一定是房租优先吧？

再说到底，如果品牌投资的目标是迅速扩大规模，那么单店要尽可能轻巧、迅速、规模化、少依赖人力，这样的店铺恐怕也不是商场最喜爱的吧？如果你给到这样品牌的商场位置和店铺位置都是边角料的的，投资谈判岂不是更难？抑或是，你用这个模式在边郊商场的角落位置招到了品牌，那么这个品牌在自己赛道的投资价值有多大？如果这个品牌发展到后期提出要离开你的商场，你是否接受并继续共进？以及，商场是不是需要配置专门团队对接品牌的投资需求，这个成本是不是能够被cover？

从这个角度讲，我很爱毛大庆的包子铺，国民性强，地域性弱，刚需，供应链成熟，标准化程度高，人力配置少，可以窗口零售，可以堂吃，也可以做线上预包装食品销售，这样扩张起来对渠道的适应性强，各种花式营销的想象空间大，可以高大上，也可以下沉，客单价也适中，而且包子品类也还没跑出个新消费头部。毛总作为创业大坑趟过一圈的人，对市场的认知也比较现实。啊，多好，不知道缺不缺投资人。

房东要兼任投资人，可能意味着调整对目标品牌的预期和想象。到底什么样的品牌适合这个诉求，蹲一波专家。

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发表于公众号「塞米的小趋势研究室」

塞米按：其实我是老地产，2005年入行，2019年才离开，做过全链条全业态，只不过后来做自己公司的时候有刻意淡化。

→原文链接

写续集是很难的事情，尤其是在大获好评的成绩之上再写续集。手里的一副完整好牌怎么插入新的花色，以适应变化中的牌局和对手，瑞安的创新一直坚定而勇敢。

带着时髦标签20多年的新天地，这两年在社群和社交上肉眼可见地花了大力气，陆续落地社群杂志Social Paper、线上社交内容平台Social Matters新私享、线下复合社交空间Social House by XINTIANDI，设计师孵化项目Design Social的天猫xintiandi专属店。2020年下半年南里食集Foodie Social开张，瑞安在社交这件事上，走入了一个新的阶段。

在开业最初的热潮过去之后，我坐到了Foodie Social主理人Sicheng对面，问他：到底什么叫社交呢？

“一个社交型的空间应该是你和朋友会特地约着去的地方，”Sicheng说，“新天地的社交空间，有很新天地的品牌、很新天地的活动、很新天地的人，他们过来看和被看、体验和被体验。”

Foodie Social关于餐饮，又不止于餐饮。

吃饭和社交到底有什么区别？

这个问题，可能关乎商业未来。

以上，以下。

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01. 带有社交基因的新天地

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你知道吃饭和社交有什么区别吗？

你6点下班，6点半拉上同样饥肠辘辘的同事，大家油着一张社畜脸，去公司附近的餐馆点了两碗面，一边吃一边吐槽客户，吃完就回家洗洗睡，这叫吃饭；

你中午12点开始敲微信群攒局，5点45去洗手间补粉底和口红，7点一群人嘻嘻哈哈占了楼下新开餐馆的最好座位。装修、菜品、灯光、和周围的客人，都好衬自己。吃完喝一杯，谈谈八卦、理想和看不清的暧昧，认识了几个新朋友，其中一个能帮你解决老板白天抛过来的难题。晚上打车回家的时候，看着精心p过图的九宫格，觉得自己短暂地渡过了几个小时的理想生活，这叫社交。

那些叠加在食物之上的环境、氛围、活动和零售，都在反反复复地向消费者强调一件事：

这里很衬你，出没的都是你的同类，你们在这里能遇见自己的理想生活形态。

从这个意义来说，新天地一直是上海顶级社交去处的首选之一，20多年都不落伍的石库门开放街区，不断迭代的时髦中西餐厅，永远跟着潮流走的展览、活动和快闪，与来来往往的外籍人士、海归派、职业经理人、设计师、创意人一起，构成了新天地独特的餐饮+社交氛围。在新天地吃一顿饭，成为很多恋爱、谈判、客户维护的有效手段。

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02. Foodie Social是什么？

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南里食集Foodie Social是新天地“餐饮+社交”这张拿手好牌的年轻进化版。

Foodie Social在新天地南里的新天地时尚I三楼。新天地南里与石库门街区式的北里隔一条窄路，人气却对比明显。

随着新天地的整体升级，这栋位于尾端的盒子型商业在今年做了整体调整，调整范围覆盖建筑设计、业态升级、场域连通、品牌更新和文化赋能，并从原来的“新天地南里商场”改名为“新天地时尚I”，在更大范围内保持新天地的品牌完整性。

改头换面的新天地时尚I定位Neo Luxury，也就是“新奢一族”。什么叫“新奢”？就是那些拥有国际化生活背景、追逐新奇和时髦、对品质的要求也高于一般人的群体。

事实上在各种社交媒体、新生品牌、新概念空间里，“新奢”族群已经开始扮演越来越主流的角色。从某种程度上来说，成长在全新的媒体、品牌、娱乐、文化和商业环境里的这一代人，对品牌、空间、氛围、内容有着根本理念上的进化。

Foodie Social占地3000平方米，总共20多家商户，包含独立店和档口店两种形式，中间有数个不同设计语言的公共座位区。此外还有为快闪客座大厨准备的美食实验室Foodie Lab、为活动和社交开辟的半封闭区域美食剧场Foodie Theatre、以及分布在食客行进路线上的食材酒水零售区、展览区，满满当当，空间利用率极高。

从电梯上去三楼，中餐和国际美食被安排在左右两翼，把原建筑空间被分开两块的天然弱势，转变为区隔中餐油烟的技巧性规划，算是机智。

商户点单统一使用Foodie Social线上系统，由一个桌上二维码触发小程序，小程序又可链接到线上零售、社群活动，同时也打通瑞安集团范围内的高净值会员体系，线上线下的消费闭环硬软件可以说是同类集合业态里做的相当突出的。

Foodie Social背后是一个瑞安内部的独立创新团队，成员来自地产、娱乐、新零售等多行业复合。开业第一个月的销售额就超出了预期，零售板块的增长喜人。

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03. 年轻态的餐饮+社交，就是一个实体版美食社交媒体

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新天地20年，客群其实一直有细微的变化。从最早全上海的时髦年轻人，慢慢增加了周边高档住宅区居民、游客和商务客的比重。随着上海各类商场的竞争日趋激烈，新天地的“时髦”标签变得模糊起来。

以石库门+外摆餐饮+时装周被人们熟知的新天地，开始引入笑果、话梅这样的品牌，做一系列的年轻化、社群化的尝试。Foodie Social是这一系列尝试中，最融合新天地原本优势的一个，你几乎可以把它看作是新天地北里街区式餐饮的一个缩小版变体。

事实上，相较于北里的传统开放餐饮街区，Foodie Social更像是一个实体版的美食社交媒体。

和当下所有的社交媒体一样，Foodie Social的呈现是信息流式的。不同主题的开放空间、框架保持一致特色各有突出的店铺视觉、沿着动线分布的展览和零售、可变的活动空间和快闪厨师，这些都给在空间里用餐的食客提供了更多新鲜刺激，也就创造了更多社交话题。

《悦食Epicure》杂志在这里打造了“OF GREEN太空农场未来空间”限时展览；Lululemon在商场中庭举行了盛大的新店开业热汗派对。在这里吃饭，不缺话题。

一个够漂亮、够丰富的空间，值得一群朋友约在一起，每个人都捯饬一套既A又飒的造型，去吃吃喝喝，八卦大笑，看身边眼花缭乱的风景，打卡p图，看人和被看，体验和被体验。

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04. 进化中的开发商和进化中的商户

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在商业开发运营商里，瑞安的Foodie Social团队可以说是一个相当先锋的存在。招募地产行业之外的员工，做地产商从未涉及的餐厨打造运营，不得不说是一种进化。

和开发运营商一起进化的还有合作商户们。Foodie Social在规划阶段，就由米其林二星餐厅泰安门主理人Stefan Stiller担任餐饮运营总顾问。不少商户都是和运营团队一起共创研发的整体概念，比如Vesta衍生的麻婆豆腐专营店麻利堂，誉八仙衍生的牛腩专营店，蔡嘉衍生的我嘉咖喱等等。而米其林TTXS和街头风Partyhead的共存，大厨Stefan、米其林粉丝和潮人出现在同一个空间里，也让这个地方充满了碰撞和惊喜。

在年轻化的时代大趋势里，怎么更小、更轻、更混搭，是每个商业，尤其是大商业都需要面临的问题。Foodie Social的答案，是用商场和商户更深度融合的方式，把彼此的成熟体系优势和轻型创新的的弹性，结合发挥到一个最好的状态。在一个如新天地这样的优质项目上，孵化出一个高品质、高回报的新物种。

Foodie Social的第二家店会出现在今年下半年开业的瑞虹天地太阳宫里。这是一个更丰富的形态，包含一个叫“Foodie Mini Village”的微型集合体，整合农场、酒窖、制造坊、烹饪厨房、花园场景，把关于食物的种植、酿造、加工、制作的完整链条浓缩呈现出来。

这很瑞安，很Foodie Social。

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发表于公众号「塞米的小趋势研究室」

→原文链接1 

我写了很多品牌和趋势，很少写城市更新项目，大概因为自己做这行。

但入行超过15年，前后经历两波行业热潮，从一个小公关一路跨界营销、招商、拓展、项目统管的各种角色，真的是挺感慨的。

这两年开始我觉得，很多时候事情最后没做成，不是因为某几个人的错，而是时候没到。

时代的发展，就是每个齿轮都按自己的节奏转动，经过无数个错位，终于有一天卡在了彼此的关键帧上。

2021年第一篇，我给你写个故事吧。

我一直想写这么一个故事，带你们旁观每一个齿轮的世界，看他们转动的方向和节奏，看他们是怎么咬合到一起，又是为什么会慢慢错开。

故事纯属虚构，如有雷同都是我的错。希望这个捏合了真实事件和人物的文学创作，可以给外行人一个好故事，给内行人一杯好酒。

一共3集11段，看完大概要30分钟左右。

以上，以下。

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第一集

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老秦 >>

老秦没想到早几年客人用来抵工程款的那栋小破楼，如今会变成香饽饽。

本来也就是个郊区无人问津的三层小楼，做过几年的洗脚城，前两年一扫，就空关了挺久。

客人提出拿这个楼抵款的时候，老秦老大不情愿。要不是看在对方天庭饱满、眉毛浓密，今后的事业运估计不错，老秦是绝不可能接受的。

老秦让自己的工程队把小破楼草草翻新了一下，就交给了自己的亲小舅子打理。小舅子头脑还算活络，一楼租给了一家银行、一家小超市；二楼分割成小间，逐渐塞满了各种美甲店、按摩店、纹身店、奶茶店；三楼是给老秦准备的“私人会所”，囤了一批茅台，专门用来招待各种人物。小舅子一个月去晃悠两三次，其余时间就交给物业公司打理。说是打理，其实也就一个保安、一个保洁。租客们倒也没其他期待，两头都落得日子安稳。

后来老婆跟着老秦手下一个老伙计跑了，理所当然地拉走了小舅子，离开前还拿小楼去银行做了抵押。老秦一口一口地吐烟，最后只给了物业公司李经理一句重要指示“租金一分不能少”，然后就眼不见为净地再也没管过。

前两年唯一的消息，就是老秦企图把小舅子踢出局把钱追回来的官司失败，又上诉，死等着高院开庭，一等就是五六七八年。小破楼就这么不温不火地营着业，老秦也不咸不淡地收着租，直到片区张主任郑重其事地给老秦发了个红头函，邀请参加“片区更新企业座谈会”。

“那要说我们这片经济发展好啊，”张主任重重地拍了拍老秦的肩膀，“现在这片也算市区了，你这个楼的位置很关键，是今年的重点项目。必须来啊，必须来。”

老秦听不太明白“项目”是什么意思。但是他今年整60岁，越来越压不住工地上的尘土飞扬和牛鬼蛇神，也喝不太动茅台了。早点给自己留个不那么费心的后路，就能早点去美国看着那个臭小子。

再不济，“片区更新”怎么看都会用到工程队，不说别的，横竖都是单生意。

老秦猛抽了一口烟，对着张主任咧嘴：谢谢领导重视，一定来，一定来。

张主任 >>

那年过完春节，张主任把女儿送上飞机，长舒了一口气。

买了几份保险，置办了几套国内外房产，女儿往英国一送，就真的可以踏踏实实等退休了。

在这个片区工作了三十多年，流水的领导，铁打的张主任。这几年心态慢慢平下来，觉得人各有命，自己的命就是做一块好基石，完成每年上面传达下来的指示，尽力再为企业推动一些实事，一碗水端得四平八稳。

张主任的老婆开了二十多年的小中介公司，前几年也彻底交给了手下人打理。从最初开公司到现在，客户换了一代又一代，张太太慢慢觉得力不从心，不像以前那么容易签单了。越来越弄不懂现在客人的想法了，张太太和老公笑着叹气，是到了该退的时候了吧。

幸好一直都有买房产和理财的习惯，总算是跑赢了通胀。张主任有时候觉得，个体在这个时代能一直平平稳稳，还是需要一些运气的。

谁想得到稳舵突然要加码呢。

年初，上面好几份文件、好几次座谈会地传达下来，要求各片区落实“城市更新”的重要目标。领导亲自主持的片区动员座谈会，平时神龙见首不见尾的业主们居然都到了，也是几年难得一见的景象。

张主任的笔记密密麻麻写了四五页，还是心里没底。

这个片区，说好确实好，早几年的几轮税收政策，再加两条地铁一通，引来不少大企业，带动周边的住宅、商业一起发展起来；说老也确实老，前几年那个大型住宅楼盘今年卖到了尾盘，片区又没新的住宅地块了，连商办地块都所剩无多。企业在这里的办公室，一租就是10年，逐渐都接近合同到期的时候，话里话外地流露出搬去其他片区的想法，新企业看着老旧办公楼也不太愿意来。商业更是发展缓慢，虽说也开了几栋商场，但是运营得不忍细看，尤其是老秦那栋小破楼：稍微好一点的牌子，看到从中庭慢悠悠拖过去的泔水桶和水桶后面留下的一条污渍，都纷纷被吓跑了；穿着睡衣的阿姨妈妈唠着嗑在各种叫不出名字的店里闲逛；厕所里五个马桶坏四个，剩下一个，马桶盖暧昧地闭拢着，打开可能有惊喜；各种墙面上层层叠叠地挂满了历年来加上去的广告灯箱，毫不介意彼此之间是否和谐。

这些问题，张主任每每想起来都头疼。

更新也是好事吧，张主任放下本子揉眼睛。毕竟离退休还有好几年，多学点新东西，人也有点朝气。

Edmond CHEUNG >>

业内说起Edmond CHEUNG的时候，或多或少都是有些八卦的。

比如他少年时期在女人街摆摊的经历，比如他曾经把一个项目的营收在三年里翻了好几倍的传奇，比如他被几家代理行哄抢一路抬高的薪酬，比如他自立门户的第一年就拓展了十几个旧改项目，改造成功到时髦小青年们甘愿搭一个半小时地铁去打卡发圈，郊区特有的大风吹着项目旁荒凉的空地，照片拍出来是时髦小青年追逐的赛博朋克感。

这位香港大佬不仅有经历传奇，还独立独行，不爱社交，长得也帅。

张主任每次提起Edmond的时候，都会说他那个在签约台上的段子。

“不是三方签约么，Edmond坐中间，”张主任就着口茅台，神采飞扬地和老秦描绘，“跟郑伊健一样的长头发，签左边就左边甩一下，签右边就右边甩一下，台下的小姑娘都被迷得晕头转向的。”

Edmond坐在张主任右手边默默地听，末了跟着一起大笑起来，一边笑还不忘记举起酒杯，和老秦远远碰了碰，赶上张主任的杯中进度。

Edmond一直知道自己是个混蛋。虽然这点他从来没承认过，但内心还是有点骄傲的。

混蛋才有生存空间。摆摊的精明小混混长大了，挤在一群乖巧的高材生里，不动声色地破坏规则。

尚鑫资本的Rachel第一眼见到Edmond，就觉得是合拍的人。她把他招揽过来，安排进自己刚收购的城市更新公司做新总裁。上任第一天，Edmond笑笑地对满堂高层说：“不肯交租？不肯交租你们就一个个到他们店里坐着，客客气气地死盯着他们，再不交，欠租通知打印成两米长的海报贴在门口，就当春节装饰了。”

“可这个品牌口碑和形象很好啊，”招商总监第一个憋不住，“给我们带来很多客人。”

Edmond死死地盯了她一会儿，慢悠悠地说：“那就由你负责解决他们的欠租吧，这个月底前补不齐，下个月头你就可以走了。”

Rachel没参加那个会，是从别人嘴里听到的这个八卦，顿觉知己。后来果然公司在半数高层换血、八成租客清退再招之后，报表一路看涨，Rachel在年终汇报会上，也是好好地出了一次风头。

夜深人静的时候，Edmond会坚信，每个混蛋都有个伟大的梦想。

在女人街摆摊的几年，灯火通明的每一个晚上都是奇异江湖，有客，有钱，有情，有挚友。野蛮生长的女人街，是Edmond商业传奇的开始，也是他从没表达过的梦想。

Edmond每次看到可能合适那个梦想发芽的项目都会眼睛发亮。那天他路过老秦的小破楼，绕着转了好几圈。

那天晚上Edmond约上Rachel喝酒。“我可能又看中一个项目，”Edmond直视Rachel说，“你有没有兴趣？”

Rachel笑得跟银铃一样：“你的东西，我一定有兴趣。”

不过Rachel并没有出现在张主任组的饭局上。越是好的东西，就越要矜持，这是Rachel和Edmond一致的想法。

Edmond给张主任和老秦的杯子都续满酒。张主任瞄了一眼老秦，又转向Edmond：“不如我们谈谈正事吧。”

Rachel >>

在市中心上班、戴着爱马仕项链、爱马仕围巾、拎着爱马仕铂金包的Rachel，怎么看都看不出来底薪只有一万出头。

不过Rachel并不焦虑。老爸留了一批商铺，再加自己前几年买的住宅，已经足够躺着收租了。

但是Rachel天生对钱有不同一般的渴望。每次自己投资的项目成功退出，Rachel都会有种跑在全世界前面的快感。

这种快感不仅仅来源于收益，更来自比大部分人都快准狠地赚到钱的优越感。他们都叫她“那个”Rachel。

Rachel穿梭在各种圈子、饭局和酒局里，在各种杯觥交错之间捕捉钱的机会。

Rachel看到Edmond的时候，感觉到一种残酷、利落、迅猛的江湖气。是一种熟悉的味道。

Rachel知道自己缺这种江湖气。她的触角并不能完全伸到对岸，但加上Edmond可以。

更别提Edmond看中的那个项目，位置优越，基础极差，再加上片区政策更新政策推动，有着极大的提升空间。

Edmond抛来的橄榄枝，Rachel不仅爽快地接下了，并且迅速果断地推动项目进度。

张主任的饭局之后还不到一个月，Rachel就和Edmond、老秦坐在了同一张签约桌上，照例还是Edmond坐中间。

签约仪式结束之后，四个人照了张合影。

求个不费心后路的包工头老秦、稳舵突逢加码的张主任、有梦想的流氓Edmond CHEUNG、赚钱快准狠的Rachel，四人站成一排神采奕奕的照片，成为了这个更新项目的开始。

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第二集

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Betty >>

Betty在眼前这个ppt上倾注了自己25年人生的全部梦想。

这个项目所在的区域是她童年长大的地方，后来在法国读书，一个人感觉孤单的时候，她想起这些街道和街道上被风吹起哗啦哗啦的梧桐树，会觉得心安一点。

看到这片有个改造项目在招研策，尽管薪水没涨，公司规模还小了很多，Betty还是义无反顾地投了简历。

留学背景、大行经验的组合，让Edmond多看了两眼。面试的时候，小姑娘热情洋溢地描绘自己对项目的设想，Edmond既满意，又觉得好笑，还隐隐有点担心。面试后不久，Betty给人事发了个策划案，是自己对项目的一些想法。人事转给Edmond。Edmond笑了笑，没打开就删了。

对薪水要求不高、还能立即到岗的Betty最后还是入职了。入职第一天她就开始埋头苦干，第一次发给上司看的框架初稿，就得到了一个大拇指表情包的回复。

在第一次季度汇报会上，Edmond特地安排了Betty上去自己给老板和领导们讲方案。漂亮的PPT排版，专业的调研和洞察，国际化的生活方式和本土文化特色定位，再加上流行的线上线下融合模式，由这个高高瘦瘦大眼睛的小姑娘讲出来，赢得了一片赞赏，连老秦都觉得还不错。会议结束之后，Betty收到了Edmond发来的红包，点开一看是，相当于她半个月的工资。

那天晚上，Betty走在下班的路上有一点雀跃。终于能把这些年看到的美好生活方式嫁接在自己的童年回忆上了，她觉得，这是自己人生巅峰的开始。

Lino >>

Lino从来没这么头大过。

建筑设计讲究规则。每根线条、每个步骤、每张图纸，都是用规则包裹起来的，对世界和人性的深刻洞察。

当Lino把老秦那栋小破楼的粗糙图纸拿到手，到现场仔细核对的时候，才发现得房率、层高、甚至部分面积的用地性质，都有不小的问题。

Edmond让Lino自己找老秦。打到第四个电话，老秦终于接了。太极打了足足2个小时，Lino头晕脑胀地败下阵来。最后还是Edmond自己给老秦打了电话，最终商定，多给两个月免租期，放在十年租约的最后。

Lino不知道这算什么解决方案，只知道和自己面临的问题一点关系也没有。

根据实地考察情况，可用于商业出租的面积还不到一半。

再加上Edmond要求，剩下的面积里需要挤进几十家商户，Lino想来想去，都过不了自己这关。

空间感这种事，就是越空旷越高级。排得密密麻麻，不是跟七浦路一样了吗？

更何况，只有那么一点点改造预算。Lino想起Edmond的话就气血上涌。

“材料用那么好干嘛，”Edmond挥着手说，“工期可以再压缩压缩，人工费也可以再砍砍，最后拍照好看就可以了。”

Lino嘴边的“垃圾”两个字，咽了好久才咽下去。她想起自己的建筑学本科、城市规划硕士，想起那些大师作品，和在设计院没日没夜加班的同学，还有自己手头的房贷，觉得人生有点讽刺。

和当初接受设计部还要监管项目工程和证照审批工作的事实一样，Lino接受了这个低预算、短工期、密密麻麻的调整方向。

那天晚上，Lino下班路上看到小自己快十岁的Betty一蹦一跳地走在前面，一时愣了神。

李翔 >>

招商做了这么多年，李翔什么都见过了。

其实市场一直是那个样子，最重要就是做好向上管理。

李翔第一次看到Edmond的时候，就知道他想要什么，不想要什么。所以看到那个漂亮的策划案，李翔笑了笑。

“要连锁品牌，坪效要高，租金要高，后台要稳，”李翔趁着快过年的机会，照例带了几张加油卡给各位代理行的兄弟送去，顺便让他们给自己的新项目帮帮忙，“租期5年，两年8%，租金高的可以放到8年。”

“佣金怎么算？”一哥们儿笑。

“放心，我搞定。”

李翔盘算着自己的KPI和提成，排了一下签约进度。这个项目，位置确实好，但是得房率也确实低，按使用面积算租金单价，几乎都能抵上一线商场的一楼铺位了。再加上开发运营商是新组的团队，品牌信任度不高。要在Edmond规定的时间里达成签约率，只能调整项目定位。那份漂亮PPT里的小咖啡、小文创、小书店，是绝对不可能达到租金和签约目标的。

但是这个话，李翔不会直接对Edmond讲。这么多年下来，李翔知道这种问题要交给时间。对这种体量并不大、又是二房东型的项目来说，不出两个月，Edmond一定会接受李翔推上来的租户。

“你们先聊着，等一段时间我给老板推。”李翔对代理行哥们儿说。

一场微不足道的干架 >>

“总电量不够这种问题你到现在才提出来吗？”招商总监李翔在周例会上直截了当地开喷设计兼工程总监Lino。

在此之前他们已经大大小小地吵了无数次。一开是Lino还想尽办法地凑电量满足李翔要求，但后来几乎是拆东墙补西墙了。

老旧的楼宇总电量本来就低，加上这两年餐饮商家纷纷改用电不用煤气，问题很快就变得严重了。

“你现在谈的商户和最初的定位根本就是两码事！当时说是这个定位就早去申请电量扩容了，现在再说肯定来不及了，你现在是全部怪在我头上？”Lino愤怒地直视李翔。

“你是设计总监，这方面你应该是最专业的，我怎么知道？”李翔冷笑，“我谈什么商户，用不着跟你汇报吧？”

Betty坐在会议室最边上心惊胆战，生怕突然什么时候会cue到自己。她不禁看了看Edmond，当初那份定位策划可是他首肯的。

Edmond在手机上处理完早上的邮件，抬头说：“别吵了。”

会议室安静下来。Edmond转向Lino：“申请电量扩容要多久？”  

“最起码半年。”Lino没好气地说。

“这家租户意向明确吗？”Edmond又转向李翔。

“我们现在回复给他，他明天就可以签合同，”李翔想了想补充，“下礼拜可以直接付租金押金。”

“那就签下来，李翔你去确保租金押金下礼拜一定要到账，Lino你把外立面和公区电量挪给这个铺位，不行把角落的铺位电量挪过来一部分。”

“那角落铺位怎么招商？”李翔问，Lino也看向Edmond。

“正式商户不行就招快闪，要不就做临时展览，把一楼那些还没签意向的铺位也一起考虑进去，这件事市场部去落实，开业时间绝对不能拖。”Edmond说，“Betty你去准备一份阶段汇报，内容现在场景化商业的大趋势，然后把我们项目的快闪和展览内容和线上线下融合重点介绍一下。”

Betty点了点头。李翔和Lino也偃旗息鼓。

周例会后，Edmond给Rachel去了个电话，挂了电话，Edmond叹了口气。

在那个阶段性汇报会上，照例由Betty主讲，张主任听得频频点头，说要把这个项目列为今年的重点标杆更新项目，还说要对接相关优惠政策给Edmond。

会后，张主任召集大家一起合影。

在这张合影里，前排依然是求不费心后路的包工头老秦、稳舵突逢加码的张主任、有梦想的流氓Edmond CHEUNG、赚钱快准狠的Rachel，后排是倾注自己全部热情的Betty、努力维持建筑师尊严的多面手Lino、成功搞定KPI可以顺利拿到提成的李翔三人。

三个月后，项目准时开业了。

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第三集

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施诚 >>

施诚觉得自己能真的把这个铺签下来完成今年的拓店指标，还是有几分运气的。

这个旧改项目位置相当好，铺位虽然在二楼，但是正对电梯口，铺位开面又大，尽管租金不低，集团审核还是通过了。

过条件的时候差点就黄了。这么大面积才30千瓦的电量，别说烧烤店了，连轻餐都不一定够。“这个问题一定要解决，不然我现在就走了，有什么好继续谈的呢？”施诚抱起胳膊，往后靠在椅背上眯眼看李翔，“本来都可以签了，下周押金首期都都到账了。”

施诚知道李翔一定会给自己满意的答复，毕竟集团规模庞大，租金又没怎么砍价。对这么小一个旧改项目来说，谈判几乎是十拿九稳的事。

对施诚来说，虽然旧改项目的整体运营前景难说，但是集团这个网红烧烤品牌，客群已经足够成熟。施诚看中的是这个尚未插旗的片区。

火锅店和整体项目同期开业了。工作日11点，门口就已经排起长队。施诚站在旁边，拍了张照片发到集团工作群，瞬间引发一连串整齐的回复“恭喜XX烧烤第XX号店开业大卖！”

施诚放下手机，留意到楼上有家店铺，老板正和楼管吵得不可开交。

Jason >>

Jason在那晚的酒局上听说Betty入职了那个更新项目，眼睛一亮。

“我想租个铺位！”Jason俯身凑近Betty，“你帮我引荐一下吧！”

Jason几乎是在中介带看完现场的第二天就决定要签合同的。算算一年的投入，和一个游戏的装备成本差不多。

开个实体店这个新游戏，让Jason觉得很兴奋。他想做个模拟乐队体验店，把自己喜欢的乐器都安排上，配上深蓝色复古的壁纸和粉红色的霓虹灯管，既能吸引网红打卡，也让那些爱好音乐的门外汉能体验一把玩乐队的快感。

签约、设计、装修，Jason都亲自管控，进展很快。站在快开张的店铺里，Jason觉得比自己以前玩过的游戏有意思多了。

但是Jason没想到开张之后是这样的。

一楼好几个铺位是空着的，草草做了天地墙，摆了一些艺术品说是展览；二楼塞了几家烧烤火锅和奶茶，浓重的油烟气飘荡在整个场子里，自己所在的三楼尤其遭殃。深蓝色复古的壁纸和粉红色的霓虹灯管沉浸在油烟气里，看起来就像个劣质的路边档口。

Jason和楼管吵了好几次。到了付租金的时候，赌气地愣是一个礼拜没理会。有一天Jason到店的时候发现没电了。他大吵大闹地折腾了一个礼拜，最后回到了原点。又过了几天，Jason付了租金。

后来Jason就慢慢地不太去店里了。偶尔Betty经过店门口，给Jason发微信，也没什么回复。

过了几个月，Jason把乐器都拉回了自己家的地下室，把店铺钥匙交还给了物业。算了算账，Jason觉得这个游戏不那么好玩。

尾声 >>

老秦的小破楼，从交给Edmond团队开始，算到现在满两年了。

小破楼的改造很漂亮，经常会有成群结队的时髦小青年过来拍照打卡，买一杯奶茶走。

但是老秦觉得楼里的商家，变得慢慢熟悉起来。

跟自己家重新装修一样吧，老秦想，一开始挺好，时间长了，新家具上又堆满旧东西了。

但是张主任很高兴，这么一栋老大难的破楼，能改造得焕然一新，多了不少大品牌，还融入最时髦的场景式商业和线上线下打通，对这个片区来说是值得推崇的进步。

Rachel也还高兴。不管怎么说，项目真的按时开业了。她已经在和几家机构对接，盘算退出的事。

Edmond长抒了一口气。不管怎么说，自己都做成功了一个网红项目。

网上出现了各种各样的照片视频和推文。

其中的一张照片，拉大仔细看，可以看到求不费心后路的包工头老秦和稳舵突逢加码的张主任站在路边抬头向上看，有梦想的流氓Edmond CHEUNG和赚钱快准狠的Rachel在露天楼顶抽烟。透过外墙玻璃，倾注自己全部热情的Betty和努力维持建筑师尊严的多面手Lino在三楼专注地看乐队体验店的宣传单，老板Jason在门口和楼管挥舞手臂，成功搞定KPI可以顺利拿到提成的李翔在烧烤店门口和施诚说话。

照片里的小楼，在阳光下闪闪发光。

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附录：小型商业人种图谱

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其实大部分合作不顺，并不是有谁故意使坏。在这个小小说里，每个人过去的背景、对世界的认知、对未来的期待、对眼下困境的想法，都大相径庭。此之蜜糖彼之砒霜。当我们能暂时放下自己的三观，站到别人的壳里看他们的过去、现在和未来，就会理解为什么有人爱钱，为什么有人爱搞关系，为什么有人眼高手低，为什么有人爱走捷径，为什么有人执拗偏激。事情上这些都没有错，真的，无关对错，每个人都有自己的宇宙和这个宇宙运转的方式。

在自己的宇宙里运转不难，难的是和别人的宇宙协同转动。要协同的宇宙越多，这件事就越困难。但是如果你想把自己的品牌推出圈，就必然要和各种不同的人打交道，要学会接受、尊重和协同每个宇宙的运转方式和节奏。

这个附录，算是对小小说的解释，也是我这么多年看下来的一份小型商业人种图谱，也许能帮你们了解其他宇宙的运转方式。

人种一：从经济蛮荒期成长起来的老秦

从那个早期“下海”时代成长起来的商人，大部分都是老秦这样类型的，越是低线城市就越明显。他们大部分发家于混沌而低调的关系型资源，用农民式的生意模式打下最初的地盘，也习惯把成功和身边亲戚朋友共享，对自己的家人和后代有种“必须罩着”的土皇帝责任感。他们非常善于在关系型的环境中审时度势，也能敏感地察觉到大势的风吹草动，并且由于是从关系型时代走过来的，关键事情都处理得非常低调。对他们来说，抓住各种萌芽和夹缝中的机会，笼着亲友迅速赚一笔，并在危险到来之前抽身，把家人子女安顿好，是人生最重要的使命。

人种二：宏大叙事稳字打底的张主任

张主任是典型的中国式好学生，一路读书考试，儒家风范，四平八稳，得体周到。他们是社会的稳定器，无论什么时代，都努力扮演轴心的角色，并在螺丝钉的位置上严格地上传下达。张主任们的激情和理想，代表了最高机构的激情和理想。但张主任们和实际市场总是隔着一层，这个理想是不是合理，是不是能落地，他们心里其实并没有底。但张主任们所在的机构运转方式和市场化公司差异巨大，对他们个人来说，一旦脱离所在机构去到真正的市场里，能力和认知上都有很多错层。所以张主任最擅长的是对宏大叙事的阐述和传达，最需要的是工作和职业的安全。正确和安全这两点最重要，中间落地细节倒不一定。

人种三：固守发达市场经验的Edmond

Edmond是典型的在改革开放和经济发展初期才会出现的群体。他们来自当时超前大陆市场十几二十年的发达市场，因而也有一套完整成熟的做事体系。并且基于港澳台的文化根基，这种做事体系在根本上是用类似“师徒”制来传承的，所以不容置疑。早期外资有很多管理培训生制度，其实就是师徒体系的现代化变形。发达市场做事规则追求的是严谨、细节和专业，讲长期策略，且只讲规则，不讲人情，以保证一种类似工业机械化社会的可靠运转。他们也很容易产生因市场发展阶段落差而造成的情绪偏激问题。

人种四：以钱的动荡和刺激为成就感的Rachel

Rachel这样的人，在从小的家庭背景里，钱就来得刺激去得也刺激，所以他们对钱有着和普通人完全不同的认知和渴望。钱代表了他们的成就感，他们的人生意义，和整个人精气神的支柱。他们对钱和赚钱机会的敏感度，就好像你在疫情期间对可乐的敏感度一样：不刚需，但极度渴望。也正是因为他们对钱的敏锐，所以通常都是在整个局面里起到重要推动作用的一个。但是Rachel这样的人，会对“没有物欲”的人有一种天生的烦躁和反感。所以在具体做事的时候，Rachel和一线真正热爱做事的团队之间必须隔着一层，不然早晚得掐。

人种五：理想主义但易碎的年轻社畜Betty

年轻社畜是一件事情能最终落地的主要力量。他们修补着宏大叙事、成熟经验和实际市场之间的各种落差和沟壑。他们有着标准的求学背景和主流家庭培养出来的价值观，这意味着他们身上有根深蒂固的理想主义、认真做事、友善待人，也意味着…他们很难和蛮荒时代和成熟市场的大佬真正达成共识，因为其实能成大事的都不是什么好人，而年轻社畜却是太根深蒂固的好人。所以年轻社畜在碰撞现实的时候很容易产生自我崩溃，能怎么走过就要看个人。

人种六：完美主义专家Lino

这个人群基数不大，集中在各类设计师、规划师、产品经理之中。他们热爱所有可以被清晰表达的完美事物，比如精准的直线，比如清晰的计划，比如丝滑的商业模式。并且他们也有着超出一般人的高级理想主义，诸如环保、设计、公平、社会发展，这些并不商业化的事情，在这个群体中堪称顶流。但完美主义专家并不擅长和自己价值观不符的人打交道，这造成他们在面对复杂混沌的国内商业环境的时候，常常显得无力。他们是很好的核心价值观生产中枢，但不是一条完整的规模化生产线。

人种七：做单熟练工李翔

当你要做业务，第一层遇见的可能就是李翔这样的人。他们对职业规划未来理想其实没什么想法，其实对你的产品也没什么想法，他们唯一的目标就是尽快成单，这甚至比高价成单更重要。他们就好像流水线上的熟练工，能在单位时间内拧尽可能多的螺丝，对他们是利益最大化的事。所以他们在乎的是你成单的条件、意愿和价格，其他的其实都不用多谈。

人种八：人际梭哈爱好者施诚

有些人醉心于人际关系博弈，就好像施诚。这类人的原生家庭往往得益于人际关系博弈，因而这种儿时耳濡目染带来的生存技巧，深深地植根在他们的人类基本操作系统里。对他们来说，为人处事和工作的核心要义，就在于找到这个阶段的博弈对手，探寻和审慎自己和对方的实力，评估对峙的胜算，并在真正交手之前规划出博弈的策略。你看他像老奸巨猾，实际上这是他完整圆融的人生观和处事方式。他们擅长人际关系博弈，也真的享受博弈中的你来我往和明枪暗战，这对于他们就像一盘棋，有种智力凌驾的快感。人际博弈技巧是他们对自己的认知和骄傲的核心。他们实际上并不贪钱，也没有宏大理想，但是在意每一次交锋的爽感。和这样的人谈判、合作、相处，要不你就势均力敌，要不你就（看上去）输得惨烈。

人种九：困在自己信任圈子里的新富Jason

其实这些年我认识了不少Jason，有些还成了很好的知己和朋友。有些Jason富靠家里，有些Jason富靠时代，有些Jason富靠运气，但是他们都很年轻。年轻新富其实并不是件绝对幸福的事，意味着他们确实明敌暗敌不少，也意味着他们都困在了自己的信任圈子里，只能信任身边认识的人。这造成了两件事：第一，无法接触圈外世界，使他们和真相总是隔着一层雾里看花，但新富的骄傲和警觉让他们总是强硬地坚持自己的看法；第二，一旦有人真的进入他们的世界，他们会迅速无条件地信任，所谓“我朋友说的都是对的”。而在相当一部分情况下，那些“朋友说的”话才是亏损的根源。Jason们其实大部分是优秀的理想主义者，最好的眼界，最好的教育，最好的资源，却受到最大的歧视和背后议论。他们就像水母，看起来精致又可怕，受惊时蜇人，却容易受伤所以习惯躲远藏起来。和他们打交道，你得温柔、理解、耐心，看到他们内心柔软而理想主义的一面。

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发表于公众号「塞米的小趋势研究室」

塞米按：我很喜欢这个故事。

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倒不是你们租金交得如何，主要是因为修修补补改老楼还不如炸了重造划算，但又不能真的炸了，所以改出来的老楼其实成本奇高，很多城市更新项目背后的账基本都不太能看……

两篇都放这儿：

戳这里看第一篇→

戳这里看第二篇→

有些商业体是女神：大户人家出身，摩登精致，业态完整，品牌有档次，人人都爱，时时想光顾，但不是家家都培养得出来，首先你得是个大户。

有些商业体是女朋友：美艳动人，刁钻古怪，你可能搞不太明白她什么底细，但是不妨碍看到她心跳加快，目眩神迷，你的朋友们对你羡慕嫉妒恨。不过时间一长，会有点疲倦。

有些商业体是老婆：没有闪闪发亮的颜值和惊心动魄的生活方式，但是胜在亲民温暖，贴心周到，平常日子随意逛逛，老人小孩小夫妻的需求都可以满足，没什么压力，有成熟住宅片区很容易就可以开发一个。当然，也有些老婆努力地活得跟没结婚一样，不过仔细看，还是看得出一些主妇气。

但不管怎么说，女人都是很难弄的，一手地产项目如是，二房东项目更如是。所以二房东偏好做需求和模式相对简单的长租公寓和办公，很少有做商业体的，即使做，通常也是配套点缀。

二房东做出来的商业体，一般都是漂亮女朋友，也有少数几个做成居家老婆的。

今天要点名表扬的这个商业二房东有点特别，属于“同居女友”。

什么叫同居女友？女友之上，老婆未到，女神沾边；有你爱的容颜，有你需要的生活基础，也有撩拨你神经的想象空间。

我每次坐进巨鹿路More than Eat的时候，都感慨这个微型商业体不简单。

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01. 勇闯江湖的大户科班团队

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做商业地产的人大致是这样的：

做女神型项目的人，一般爱美+鸡糟+勤力

做女友型项目的人，一般脑洞+套路+幼稚

做老婆型项目的人，一般实惠+接地气+省钱

所以More than Eat背后的团队是这样的：

爱美+鸡糟+勤力+脑洞+幼稚+实惠+接地气+抠

这是个来自来福士、嘉里城的大户科班团队，出来勇闯江湖，专业过硬，配合默契，三观相合，直觉准确。要是套路多一点，可能早就上市了。

那天我过去开会，工作日下午，上座率超过了一半。是的就是有这么多不上班和不坐班的人：专心P图的姑娘们，直接在长餐桌摊开文件的社畜们，围着土耳其烤肉店喝酒庆祝开业的老外们，嗦着越南粉敲代码的技术宅们，在开放式空间里和谐而融洽，轻松而有活力。

More than Eat已经开了四年。褪去最初的网红标签之后，商户换了几轮，细节不断地改，越来越热闹。

如果你是商业地产人，可能会从More than Eat的网红面孔之下，发现一些熟悉的影子：餐饮为主的租户组合、从马路上就能一眼看到里排商家招牌的空间设计、灯光照明和动线、热闹而不吵闹的氛围营造，都透露着一种扎实甚至有些传统的商业经营手法。

这种考虑完整、规划细致的打造体系，通常出现在大型商业体，二房东里并不多见，因为很多功夫都是当下看不见、需要时间才能慢慢出效果的。大部分二房东都不愿意在这些方面费功夫。

看不见的功夫，有时候就被评价为“很简单啊，也没做什么，就是运气好而已”。但是做商业犹如烹中餐，慢工才能出细活。可惜现在研究摆盘和各种噱头的人多，真正研究烹煮技艺的少。

没有快速套现的目标、没有新零售线上线下融合再加5G的套路，More than Eat作为一个大商业运营背景团队做出来的微型商业体，是单纯而长线的。

四年里，圈内人的讨论渐渐停息，但是More than Eat本身从来没有停止各种提升：大到商户调整、油烟管道改良、wifi扩容、小到服务人员引位方式，都在一点一点地发生改变。

如果你很久没去More than Eat，大概已经不是你以为的那个样子了。

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02. 并不是高端版大食代

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作为当年静安区的标志性更新项目，这两年明里暗里想学More than Eat的商业体不少，因为看起来“就是个装修好看的高端大食代”而已。

但是大部分都门庭冷清，于是很多人就暗自怨念，谁让自己拿不到巨鹿路这么好的地段。

真的拿下来了，舍得把沿街租金价值最高的地方，全部打开做公区？

这个堪称神来之笔的设计，对路人来讲，是用真实的商户场景和客人场景替代了一般商业体广告灯箱和橱窗的作用，对坐在里面的客人来说，这么大的窗户，坐在哪里都是景观位。

以至于为了达到这两目的，从最里排的商家到沿街大窗户之间，除了空间自带的承重柱之外，都是半墙矮桌，对内对外的视野一览无余。

我相信很多商家在考虑入驻的时候，看到这个设计都会心头一喜。开店需要的大门头、可视性和可达性，统统被这排大窗户解决了。这种设计，让他们租下这个铺位的时候，不像是在一个室内空间隔出来的一个铺位，而更像一个有规范管理和大量外摆的街铺。

第二个神来之笔是大长桌。

这个自带社群属性的元素，牺牲了一些便捷性，但是真正成就了公区的公共性。

没有什么功能是大长桌满足不了的：这个呈现欢迎姿态、又保持微妙社交距离的物件，让客人可以轻松地看见有个空就跨过凳子坐下。一个人坐着可以左右不搭理，两个人可以亲密地并肩耳语或者隔着满桌子菜大声聊天，三四个人可以围成一个小世界，一群人可以顶头位摆一台笔记本直接开会。

而每一个路过，或者刚刚走进来还在迷茫的客人，看见大长桌的时候，都会看见一群热烈生活着的人。

长桌和大窗，构成了More than Eat独有的魅力：既不完全是室内，也不完全是户外；既热闹，又疏离。

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03. 小商业体的商户“训练生”模式

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城市更新类的商业体，一般体量都比较小。于是省事的做法，隔成几个铺位，找一些不耗电也不用煤气油烟的咖啡、花店、西餐、买手店，签上五年租约了事。

事儿是了了，可是你做它干啥….

大商业体可以搭台请大品牌唱戏引流，再向蹭了人流的小品牌收租，里外里这笔账就算过来了。

小商业体，一是请不动大品牌，二是大品牌占了这么几个有限的坑位，你跟谁收租金去？要是招一堆不知名的咖啡花店买手店，你的意思是…自生自灭，各看天命？

小商业体的出路，还是老老实实找有潜力的“训练生”品牌，从小开始培养起。

既然是训练生，平台就有责任去扶持、培养、定期淘汰再纳新，小商业体的核心利润和发展点就在这些训练生式的商户的成长过程里。

在这一点上，More than Eat做得堪称优秀：

一）十几个铺位，不是毛坯租赁，而是全部做好硬装、煤气和水电油烟管道，商户拎包入驻；

二）租期短，看经营情况可以及时调整；

三）经营团队实时在场辅导，从菜品设计、后厨标准、卫生体系、服务水准，手把手地教；

四）经营优秀的商户，考虑股权合作；

这才是商业地产该有的态度。

当商业体的尺度缩小，投入的精力总和却没有减少，而是更深入地介入每一家商户的运营里去。用牛刀杀鸡，鸡汤才惊艳。

主理人陈杰克的一句话让人印象深刻：我们给到的不仅仅是空间，更是一种经营理念和品牌加持，今天即使来了一家沙县小吃，我们也会把它打造成More than Eat版本的沙县小吃。

四年下来，现在在More than Eat经营的商户，都是实打实经过市场验证的。从最开始的全西餐商户配置，到现在以亚洲美食为主，在保证氛围调性的情况下，兼顾了客人的实际消费需求。随着More than Eat人流和商户营业额的稳定上升，新晋入驻的土耳其兄弟烤肉、十面埋伏，都是名声在外的连锁品牌了。

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04. 月亮和六便士

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今年是More than Eat的拓展大年。西安、成都、深圳等地的项目陆续筹备中，其他城市的项目也到处看，一个礼拜要飞几次。

对于这样一个以餐饮业态为主、精耕细作的商业二房东来说，要找个合适的项目，难度的确不小。

能有餐饮条件的场地本来就不多，为了确保空间里的小商户可以顺利经营成长，还要坚持合适的地理位置、门面开幅、租金成本等细节。

要快速发展也不是不可以，但发展速度和经营质量之间，是一个月亮和六便士的选择。

事实上，想要突破重围，月亮和六便士都是要的。这取决于团队的经验、能力和三观。

看着他们，你能看到代表商业地产中生代的严谨、敏锐、勇气和热烈。那些反复推敲的产品模型，那些擦了又写的商业模式，那些每天对着各种人反复讲的梦想和现实，那群既看着月亮、又揣着六便士的人。

陈杰克说：我们是从旧改开始的，发展成现在的餐饮集合空间，未来想往真正社区中心的方向去走。我们不是只做高逼格项目，我们希望在每一个区域，都能打造一个适合所有人的、有生活品质、大家都愿意来聚聚的地方。

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发表于公众号「塞米的小趋势研究室」

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